210402 한옥주택 수리에 대하여 알아보다

210402 한옥주택 수리에 대하여 알아보다

 

누님의 3일장 장례식 마지막날에는 일찍 집에 들어 왔다. 잠을 못 자서 피곤하였다. 아뭏튼 아무 생각이 나지 않았다. 그냥 집에 일찍 들어가고 싶었다. 들어오자 마자 샤워를 했다. 그리고 소주 한잔을 마셨다. 사실 운전때문이라 마음껏 마시지를 못했다. 성질대로 했더라면 운전에 구애 받지 않고 마셨겠지. 산 자는 살아야지 하는 생각에 참았던 것이다. 소주 한잔을 마시고는 누웠다.

 

다음날 아침 깜쪽같이 잘 자고는 늦은 아침이었다. 아침 운동과 건식마사지를 하니 정신이 초롱해졌다. 허기가 왔다. 아보카도 한 조각과 Quaker 한 봉지를 더운 물에 따서 먹었다. 이렇게 산자는 아무 일이 없었던 것처럼 살아가는 것이다. 밖으로 나가 후배 사무실에 들렸다. 커피믹스 한잔을 타 마셨다. 커피향을 머금은 달콤함이 기분을 돋구었다.

 

사실 경주에 내려 온 이유는 작년에 구입해 둔 한옥주택을 수리하기 위해서였다. 사무실 후배가 소개해 주었고 수리에 관한 자문도 후배가 해주었다. 후배는 이 불국사 지역의 터주대감이고 건축공사 경험이 많았다. 특히 한옥에 관심이 많았다. 본인이 대대로 내려온 큰 정원이 딸린 한옥에 살고 있었고 그의 조부는 문화재급 한옥에 살고 있었다.

 

오늘이 토요일이건만 후배는 사무실에 출근하고 있었다. 그와 함께 수리할 한옥주택 현장에 갔다. 인근 주민을 만나고 그리고 현장 주변을 면밀히 살폈다. 현 건물은 대지 경계선을 많이 침범한 상태이었다. 이미 나는 전에 이 사실을 잘 알고 있었고, 그래도 달아낸 주변 건물을 철거하고 본건물만 남긴 후 수리할 생각이었지만, 막상 주민 야기를 듣고 현장을 보니 있는 본건물을 수리하기란 어렵지 않겠는가 라는 불길한 생각이 들었다.

 

후배와 상의한 후 우선 전반적인 사항, 주변건물을 철거하고 본건물을 수리할 경우와 전부 철거하고 그 위에 건축허가를 득하여 신축할 경우 각가에 대하여 예산과 볍규적인 사항을 검토한 후에 결정하자고 하고는 후배와 헤어졌다.

 

나는 먼저 후배에게 건축설계사무소를 소개 받아 시청 근처에 있는 설계사무소를 찾았다. 그곳에서 신축 설계비(약 350만원)와 과정을 검토 받았다. 그리고 시청을 방문하여 신축을 할 경우의 형질변경에 따른 경비, 문화재가 출토되는 지역인지 여부와 지역이라면 그 경비와 과정, 부지에 접한 도시계획선의 변경여부 등등을 해당과 담당을 찾아 일일이 확인하였다.

 

많은 변동이 생겼다. 20년 일몰 규정으로 부지 경계선으로 지나는 도시계획선이 폐지가 되었다. 나쁜 결과이지만 다행이 내 부지에 붙어 있는 예정도로부지를 매입할 수 있는 기회가 될 수가 었다는 생각에 집으로 가서 상세히 검토해보았다. 예정도로부지는 지주에게는 쓸모없는 땅이다. 그 평수가 12평 정도이다. 그래서 후배에게 설명하고 부탁하였다. 후배로부터 즉각 지주를 찾아 저렴한 가격으로 매입할 수 있도록 하겠다는 약속을 받았다.

 

이 땅은 구옥이 있으나 1970년대 신축 당시 무허가로 건축했다. 그 당시 아주 흔한 일이었다, 여기 주변 건물이 반 정도는 그렇다. 그후 경비를 들여 추인 받은 것도 있고 세금과 경비를 절약하기 위하여 지금까지 무허가로 있는 것도 있다.

 

내 집은 후자에 해당되었다. 즉 건물은 있는 땅은 당연 대지이지만 지목은 전이다. 이 전을 대지로 전환시킬려면 대체농지비(1250만원)와 토목설계를 위한 비용(200만원)이 필요했다. 구입할 당시 예상되었던 비용이라 나느 크게 신경쓰지 않았다. 그런데 막상 시청에 와서 구체적으로 검토를 해 본 결과, 제2종주거지역으로 변경된 날이 지정일(1979년 5월 19일)보다 이전이기 때문에 면제받는다는 사실을 알게 되었다. 즉 나는 형질변경에 따른 경비가 들지 않는다는 것이었다. 1500만원이라는 돈을 절약할 수 있었다. 행운이었다.

 

후배 사무실로 돌아와서 후배와 다시 상의 했다. 기존 한옥 본체를 두고 모두 철거하고 그 한옥 본체를 대수선하는 1안(예산 약 6000만원)과 전부철거 후 새로이 한옥을 신축하는 2안(20평 예산 약식 한옥 평당 350만원으로 총 7000만원에 내부 마감과 설비. 바닥난방, 전기는 별도, 정통 한옥일 경우 별도 견적 필요)을 서로 비교하였다. 후배는 전부철거 후 신축을 권했고 나도 같은 생각이었다. 1안보다 2배의 예산이 드는 2안이지만 일단 신축하는 2안으로 잠정 결정하였다.

 

다음날 신축 설계안을 구상하였다. ㄱ자형 한옥에 20평, 한옥 본체만 있는 형태, 아파트 형식의 평면과 동선, 단독주택에서만 누릴 수 있는 개인 정원, 단독주택이면서 커피 샆도 될 수 있는 공간, 편리성, 공사의 경제성, 외부는 전통한식 내부는 현대식… 이런 기본을 만족하는 평면설계를 여러번 해 보았다. 그리고 최종안을 만들었다.

 

 

4월 7일 경주 교동 한옥을 둘려보았다. 그곳에는 전면 5칸(한 칸 너바가 약 2.5m) 측면 한 칸(너비 약 4m)의 일자형을 보았다. 지붕은 합각지붕이었다. 그러나 이런 건물은 상업용 커피샾이나 전시용으로 좋아 보이나 주거용으로 평면구성을 하기 어려웠다. 어쨌던 이를 참고삼아 이미 만든 평면(위의 20평형 평면)으로는 내부 천정구성이 대칭이 되지 않아 포기하였다. 경제성도 떨어졌다. 그래서 새로운 평면을 구상하였다.

 

ㄱ형을 기본으로 하고 어떻게 쉽게 지을 수 있을까 하는 경제성에 우선을 두었고, 전체 평수를 20평에서 18평으로 줄였다. 그리고 전통한옥 혹은 간이한옥도 가능하도록 하였다. 필요에 따라 간이 커피샾 공간으로 가능하도록 했다. 물론 진입은 건물 뒷면이다. 그래야 전면의 아늑한 공간이 확보가 되었다. 주거용으로는 최소공간이 아닌가 한다.

 

난방연료에 대해 조사하였다. 도시가스는 현장에 없었다. 도시가스 회사에 문의 한 결과근처 200m 떨어진 곳에 도시가스 라인이 지나 가지만 인입하기 위해서는 3000만원의 자금이 필요했다. 그래서 난방과 더운물 용 연료는 기름보일러 혹은 LPG가스 보일러 중 하나를 선택하여야 할 것 같았고 취사용으로는 전기가 대세이니 참고해야 할 것 같다.

 

 

 

가장 저렴한 개량 한옥을 기본으로 하여 총 공사비를 산출해 보았다.

 

개량 한옥 평당공사비(샤시, 출입문, 벽체 내외부, 지붕, 천정내부공사 포함) : 총평수 18평* 350만원= 6300만원

기초공사 500만원

온수바닥, 보일러, 바닥마감공사 800만원

욕실과 현관바닥공사 500만원

주방싱크대설치 등 500만원

철거비 800만원

인허가비 350만원

 

총 9750만원 + 부가세(10%) = 1억 725만원

 

추후 별도 선택 공사비

 

담장공사 500만원

추가 대지 매입자금 500만원

 

 

다행이 기존 건물이 있어 전기인입이나 수도 인입비는 절약할 수 있고, 오수관이 있어 정화조 설치비도 절약할 수 있다. 또한 시청 규정 덕분에 토지형질비와 그에 따른 농지 전용비를 절약할 수 있다.(총 1700만원 정도)

 

조경은 내가 살아가면서 해 나가야 할 사항이다.