230426 (전원)주택 짓기를 위한 중요한 정보(팁)

230426 (전원)주택 짓기를 위한 중요한 정보(팁)

 

공장, 상가건물, 주택, 등등 건축물 용도별 종류는 무수히 많다. 그중에서 규모와 상관없이 주택이 가장 짓기가 어렵다. 즉 주택설계는 어렵고 시공도 어렵다. 일반 통념과는 반대이다. 주택설계 방향은 가족관계와 가치관에 따라 다르고 경제형편에 따라 다 다르다. 부자는 편하면서 폼나야 하나 빈자는 그렇지 않다. 누구는 모양을 따지나 누구는 기능성에 중점을 둔다. 그래서 백명이면 그 답은 백가지가 된다.

 

주택을 짓기 위한 중요 팁

 

1.    땅 구입

 

최소 4m이상(막다른 골목은 2-6m) 도로에 접하여야 하며 지목은 “대”이어야 한다. 120-150평 전후가 적당하다. 지목이 “대”가 아닐 경우 토목설계를 하여 지목변경허가가 필요하다. 진입도로 포장여부, 전기인입 여부, 수도 인입가능 여부, 도시가스 연결가능 여부를 함께 검토함이 좋다. 이중 전기인입은 반드시 필요하다.

 

2.    건축허가

 

평수에 관계없이 설계사무소(건축사사무소)에 의뢰하여야 한다. 설계가 가장 중요한 요소이기 때문에 설계에 충분한 예산을 책정하는 것이 좋다. 설계비를 아끼는 것이 가장 큰 경제적인 손실이 된다. 건물의 질, 시스템, 공사비, 공사정도가 좌우되기 때문이다. 시공자에게 지시하는 구체적인 공사방법이 설계이며, 건축공사 시공계약서의 중요한 일부분이 된다. 보통 시공계약서를 글로만 하는 경우가 대부분인데 나중 법적분쟁이 생기면 건축주의 큰 약점이 된다.

 

3.    시공

 

설계를 구체화하는 것이 시공이다. 결과물을 사는 것이 아닌 과정과 결과를 동시에 사는 것이 시공이기 때문에 그 만큼 관리가 필요하다. 대부분 건축주는 처음 해보는 것이기 때문에 직영하는 것보다 일괄로 건실한 등록시공자에게 일임하는 것이 좋다.

전체 시공계약이든 하나의 공종계약이든 계약 전에는 건축주가 갑이지만 계약 후에는 반대로 됨을 유념해야 한다.

직영하는 경우에는 특히 각각의 작은 공정은 보통 말로만 혹은 간단한 문서로만 공사가 시작되기 때문에 업자에게 끌려 다닐 수 밖에 없는 구조가 된다.

다툼이 생기면 업자는 꿈쩍 안한다. 책임소재가 불분명하고 업자입장에서는 일반 건축주는 경험자가 아니며 처음 고객이면서 마지막 고객이기 때문이다.

소소한 공사라 하더라도 가능한 겨울공사는 안함이 원칙이다.

 

주요 검토사항

 

1.     건물구조이다

철근콘크리트 구조는 내구성이 좋으나 단열공사에 추가 비용이 많이 들고 공사비가 고가이다. 대대로 물려가면서 살 집은 철근콘크리트로 짓는 것이 좋다. 차음성이 있다. 여름에는 시원하나 겨울에는 차갑다.

경량철골구조, 목재구조는 내구성은 중간정도이며 보통 경량판넬 벽체를 사용한다. 단열성이 좋고 원하는 형태로 짓기가 쉽다. 중저가이다. 차음성이 없다. 에너지 제로주택에 많이 도입되고 있다.

 

2.     방 갯수이다.

노인부부용은 2룸, 자녀가 있는 가족은 3룸이 최소 방 갯수이고 경제적 능력이 된다면 추가로 방을 더 계획하면 좋다. 요즈음은 보통 1가구에 욕실을 2개 넣는 것이 일반화되어 있다. 방, 거실보다는 주방에 중점을 둔다.

 

3.    건물방향이다.

가능한 방, 거실, 주방을 남향으로 배치하고 부속시설을 그 반대에 설치하는 것이 좋다. 겨울 난방비가 많이 절감되기 때문이고 그 많큼 화창하다. 미리 태양열 판넬 설치를 고려하는 것도 좋다.

 

4.    기능성이다.

은퇴부부의 주택은 대지 출입구부터 거실까지 가능한 단차이가 없는 것이 좋다. 그리고 안과 밖의 완충공간인 발코니와 데크를 가능한 많이 계획하는 것이 생활편익에 좋다. 또한 미리 설계에 반영하는 지혜가 필요하다.

 

5.    설계도면이다

자재의 디테일한 상세가 표시된 상세도와 시방서가 설계도면에 포함되어야 한다.

 

6.    시공자 선택이다.

전문가 아닌 경우 일괄 시공계약으로 완제품을 받는 턴키계약이 편리하고 안전하다. 이 경우 기성고는 반드시 공사의 70%을 넘지 않도록 하여야 한다. 좋은 건설회사일수록 품질이 높으며 그많큼 공사비도 고가이다. 저가이면 그만큼 질도 나쁘다는 사실을 염두에 두면 좋다. 시공자를 다루는 것은 공사비와 관리 능력이다. 하자는 공사후 1-2년 후에 나타난다.

 

설계에서 입주까지 절차의 흐름

 

1.    건축설계와 건축허가신청 : 설계사무소에 의뢰

2.    허가 후 : 임시전기(한전)와 수도인입(시청 수도과)을 한다.

3.    착공 : 건축주의 시공자 선정 (시공자와 공사계약할 경우이다)

 

직영할 경우 현장대리인을 선임하여야 한다. 직영이란 건축주가 재료선정하여 건축주가 직접 사람을 부려서 일하는 것을 말하며, 실제로 현장에서 그렇게 이루어지는 경우는 없고 직영하는 경우에도 건축주가 대부분을 자격없는 영세업체에게 의존하는 것이 우리의 현실이다.

 

4.    안전재해보험 신고 : 착공하면서 근로공단에 신고하고 보험료 납부

5.    공사 시작

6.    지반 공사

7.    기초 공사

8.    골조 공사

9.    지붕 공사

10.  벽체 창호 공사

11.  바닥 공사

12.  난방 위생 배관 공사

13.  전기 공사

14.  내부마감 공사

15.  주방 가구 인테리어공사

16.  외부 공사

17.  공사완성검사 : 감리자(건축사)의 확인

18.  사용검사(준공)신청 : 설계자가 시청에 신청

19.  입주

20.  취득세 신고 : 사용검사일로 부터 60일내에 건물취득세납부

21.  건물 등기