211014 부동산 폭등에서 우리는 어떻게 대응했을까

211014 부동산 폭등에서 우리는 어떻게 대응했을까

 

형제들과 성묘를 마치고 나는 부산에 있는 여동생을 찾아 하루 묵었다. 마침 여동생은 아파트를 옮기고 싶어했다. 그래서 여동생이 사는 인근 아파트 시세를 알아 보았다. 3-4년 전 여동생이 아파트를 구입하였을 때 내가 동행하였다. 그때는 아파트 값이 저렴하였으며 매물이 홍수였다. 고르기만 하면 되었다. 그래서 이왕 사려면 위치 좋은 곳에 사야지 하고 부산 서면 중심지 대단지 아파트에 관심에 두었다. 나는 그때 돈이 부족하여 구입하지 못했다. 그러나 동생은 자기 형편에 맞추어 다른 지역의 저렴한 아파트를 구입했다.

 

지금은 내가 사려고 한 아파트는 2배 올랐고 동생이 선택한 아파트는 그대로이다. 부동산은 위치가 중요함이 여기서 나는 실감하였다. 오를 때는 도심 교통이 편리하거나 좋은 커뮤니티가 있거나 역세권 아파트가 다른 아파트보다 상승속도는 유별나게 높다. 그렇지 않는 경우는 아무리 코로나 시절 인플레가 왔다 하더라도 별로 오르지 않는다.

 

세종시 아파트도 많이 올랐다. 누구는 그런다. 세종시가 수도 이전이 진행중이라서 많이 올랐다고 한다. 반 정도 맞는 말이다. 제대로 말하면 교통, 교육, 생활편익시설, 교육, 인프라가 고루 갖추어져 있기 때문에 올랐다. 왜냐하면 대전도 그 만큼 올랐고 대전, 세종, 주변 도시의 아파트도 시차를 두고 똑같이 올랐기 때문이다. 그러나 아주 작은 도시는 미미하게 올랐다. 작은 도시이든 큰 도시이든 그 도시의 대장 역활을 하는 아파트는 역시 많이 올랐다. 여기서 보면 역시 아파트는 교통과 편익시설이 중요함을 알 수 있다.

 

서울 강남 아파트는 지방 아파트와 비교해 보면 아파트 자체만 보면 비슷하다. 최근 신축된 아파트와 비교하면 편익성은 많이 떨어진다. 그런데 강남 아파트는 왜 비쌀까? 우리나라 대장주 아파트이기 때문이다. 우리나라에서 제일 교통이 좋고, 문화 편익 교육시설이 좋으며 우리나라 최고의 커뮤니티가 그곳에 있기 때문이다.

 

무인도에 금덩어리가 있으면 무얼해? 그것은 가치가 없다. 그곳에서 서로 가질려고 경쟁해야 가치가 올라간다. 그럼 일반인들이 선호하는, 유치하지만 부자들의 현실적 가려움이나 욕망을 채워줄 수 있는, 것이 가격이 올라간다. 사는 형편이 좋을 수록 좋은 아파트를 원하며 국가에서 세법으로 강하게 옥조일수록 사람들은 똑똑한 대장주에 집중한다. 여기서 답은 역시 로케이션(위치)이다. 사람이 몰려사는 중심지가 가치가 있다는 것이다.

 

내가 그렇게 동생에게 귀가 따갑게 말을 하였건만 여동생은 내 말을 귀담아 듣지 않았다. 그 결과 큰 돈이 날아갔다. 무론 공짜 정보과 공짜 컨설트는 뇌까지 가지 않으니까 말이다. 그러나 많은 경험이 있고 현명한 사람은 골라 듣기 마련이다. 그들은 공짜 정보 속에도 알짜배기를 찾는다. 또한 그 사람이 믿을 만한가 아닌가 속에서 자신의 지혜를 찾는다.

 

내 조카가 안양에서 아파트를 구매했다. 그런데 코딱지 많한 것을 구입했다. 코로나 팬데믹에 모든 아파트가 올랐는데 그것은 조금만 올랐다. 조카가 이유를 내게 물었다. 15평 아파트는 특수한 것이야. 기본을 사야지. 우리나라 아파트는 23-25평형(2-4인 소가족, 서민층) 혹은 30-33평형(2-4인 중가족, 서민 중산층)이 기본이고 일반적 상품이다. 혼자 젊고 직장생활하니 15평이면 충분하리라 생각하였고 대출 적게 해서 부담없이 샀다. 뭐 나 혼자 사는 데, 큰 아파트에 관리비와 세금 더 내고 살 필요가 있는가? 이렇게 생각하고 구입하는 것은 장래를 생각하지 않고 단지 현재의 내 형편에 맞추어 구입하는 것이다.

 

내 장농에 맞추어 집을 설계하는 사람만큼 어리석은 사람은 없다. 무어 아파트 한 채 값이 취미생활의 일부분이라고 우기면 할 말 없고, 나는 그런데 관심없고 내 살기 좋고 마음만 편하다고 하면 할 말 없다.

 

서울과 세종의 아파트는 다 대장주로 많이 올랐다. 부산, 대구, 광주, 대전, 등 대도시는 변두리 빼고는 다 올랐다. 소도시는 교통이 편하고 선호하는 지역만 올랐다. 전국적으로 모조리 오르지는 않았다는 뜻이다. 특히 교통이 불편한 전원주택은 오히려 하락했다. 이렇게 보면 부동산은 로케이션이 얼마나 중요한지 알 수 있다.

 

부동산에서 자연환경과 아름다움은 중요하다. 그러나 위치, 편익성, 인프라가 받쳐주지 않으면 그 가치는 현저히 떨어진다. 아무리 아름다운 여인이라 하더라도, 아무리 핸섬한 남자라도 기본이 아니 되어 있으며 그냥 하루밤의 추억이나 한잔의 추억이 될 뿐이다.

 

부동산은 서울이 오르면 수도권이 오르고 그 다음으로 지방 대도시까지 시차를 두고 오른다. 작은 도시까지 가는 데는 더 많은 시간이 소요된다. 반대로 부동산 가격이 내릴 경우는 지방의 별 볼일 없는 부동산부터 내리기 시작하고, 서울이 제일 마지막으로 영향을 받는다.

 

아파트가 오르면 전원주택과 땅값도 오르지만 더 많은 시차를 두고 연동한다. 현재 전원주택은 그 특성상 아파트에 비해 오르지 않았다. 세법 때문에 오히러 내린 곳도 있다. 땅값은 위치따라 차별나게 올랐다. 플러스와 마이너스를 더해보면 위치 좋은 전원주택은 조금 올랐다고 보면 맞는 것 같다.

 

이런 풍선효과는 우리나라만의 현상이 아니다. 호주, 캐나다, 미국도 마찬가지이다. 좋은 도시에서 작고 인근 도시로 시차를 두고 오른다. 우리나라 부동산 가격 상승은 세게적 통계를 보면 세계 11위이다. 호주, 미국, 캐나다, 영국, 싱가포르가 상위에 랭킹되어 있다.

 

부동산도 생산재의 일부이다. 자금, 노동, 토지가 생산재의 3요소가 아닌가? 토지를 투자의 대상으로 하여 부동산으로 차익을 남기면 그냥 투기로 몰거나 생각하는 사람은 스스로 자유경제시스템에서 도망가고 싶어 하는 사람이다. 부동산이 투기이면 돈으로 이익을 내고 머리노동으로 대박을 내는 사람은 투기가 아닌가?

 

부동산은 위치가 중요하다. 교과서적인 말이지만 막상 구입할 때에 보면 사람들은 그것에 염두를 두고 실천하지 않는 것 같다. 전원주택은 더 위치가 중요하나 전원주택을 고를 때는 사람들은 더 혼돈하는 것 같다. 미인 속에서 더 많이 혼돈되는 것과 같다.

 

우리나라 부동산 중개시장은 완전 자유시장이다. 즉 소비자가 매우 혼돈할 수 있는 구조이다. 가장 좋은 방법은 내 주관성을 억제하기 위해서 전문가와 함께 가는 것이 좋다. 원칙과 객관성을 유지할 수 있기 때문이고, 미시적이 아닌 거시적 안목을 유지할 수가 있기 때문이다. 그러나 우리는 수억하는 부동산, 아파트, 전원주택을 선택할 때 우리는 이 간단한 사항을 자주 외면하곤 한다. 특히 우리는 그렇다.

 

내 경우이다. 내가 부동산을 선택하여 남에게 권할 때는 객관성이 있다. 그러나 내 돈으로 부동산을 사거나 주식을 살 때면 나는 매우 혼란스럽다. 사심이 들어가기 때문이다. 그래서 나도 무엇인가를 구입하려고 할 때 여러 전문가에게 조언과 도움을 구한다. 사심속에서도 객관성을 찾기 위해서다.