신도시 주택에 유연성을 적용하자

신도시 주택에 유연성을 적용하자

사람이 살다 보면 여러 사람 모여 살게 되고 그래서 마을이 되고 결국 도시화 됩니다. 그래서 사람이 모이다 보니 저절로 도로가 생기고 마을이 생깁니다. 길은 구불구불하고 건물의 크기도 제각각 색깔도 다양해집니다. 물론 사는 사람도 다양하겠죠.

그 도시는 산업화되고 인구가 집중화 되면 도시 주변에 단지형의 주거시설과 산업단지가 자연스럽게 건설됩니다. 그 당시로 보면 최선의 선택입니다. 단지 내 도로도 반듯하게 건물도 반듯하게 미리 계획을 하여 신주거단지를 만들었습니다.

초기의 도시계획이나 단지 계획은 소규모이거나 저층화였습니다. 물론 그 당시로는 획기적이었습니다만 기술적으로나 규모면으로 보아도 충분하였습니다. 처음에는 정든 구도심에서 외곽의 계획주거 단지로 주거를 이전한다는 것은 쉽지 않았고 경제적 여건을 가진 사람도 초기에는 충분하지 않았습니다. 그 당시는 도시계획 자체가 다소 먼 미래를 바라보고 하는 작업이었고, 그래서 강남개발은 초기 어수선하였습니다.

초기 산업화를 지나 본격적 공업화 및 도시화단계가 되었습니다. 본격적 도시집중이 이루어졌습니다. 많은 인구가 도시로 밀려 들어왔고 그에 따라 많은 집이 필요했습니다. 많은 공장도 지어 졌고 집도 지어졌습니다. 공업화로 건축기술도 발전하였습니다.

조금씩 여유를 갖고 단계별로 개발할 여유가 없었습니다. 단기간에 많은 인구가 도시로 집중하였고 산업화에 따른 소득향상으로 나은 주거의 질이 필요했기에 단기간의 계획과 공사가 따랐습니다. 숨 돌릴 틈 없이 계획하여 확장하였습니다. 그것은 초기의 소규모와 저층화가 아닌 고밀도 고층화로 된 제1기신도시였습니다.

교통 수단의 발달로 새로운 신도시가 도심 외곽에서 자연환경이 좋고 개발이 쉬운 제2외곽으로 벋어나갔습니다. 집값 상승과 더불어 많은 거주자의 환경적요구가 있었기 때문입니다. 그와 함께 최초의 도심주변 개발인 구도심의 대안으로 강남은 서울의 집 가격을 선도하게 되었고 오래지 않아 강남의 저층의 집을 철거하고 새로운 집을 지을 수 있는 환경이 경제 여건의 상승으로 가능하게 되었어 조금씩 재건축이 이루어 졌습니다. 강남의 재건축이 초고밀도와 초고층으로 이루어 짐과 동시에 이제 제1기 신도시의 고밀도 고층 개발의 문제점이 태동하기 시작하였습니다.

제1기신도시는 그 당시로는 최고의 대안이었으나 조금씩 노후화되면서 많은 문제가 발생되었습니다. 또한 소득이 증가되다 보니 더 나은 질이 필요해졌고 거주자의 요구는 획일적 질에서 다양하고 개성과 변화있는 주거의 질로 변하였습니다. 그래서 자기가 살고 있는 집이 유연성이 없는 대단지 고밀도 고층집 인데도 불구하고 주거의 질을 바꾸고 싶어 했습니다. 그 대안으로 재건축, 재개발,그리고 리모델링이 회자 되는 그 이유입니다.

초기의 구도심의 외곽인 강남은 저층 단지로 질 높은 도시 인프라와 계획적 시가지라는 이유로 수도의 주도권을 갖게 되었고, 그래서 높은 지가와 넓은 땅에 적은 수의 집이라는 조건과 더불어 쉽게 재건축이 되고 있습니다. 즉, 경제적 타산이 충족되었던 것입니다..

강남이 재건축 되면서 제1기 신도시도 현재 노후화가 진행되고 있고 스스로 변화하려고 몸부림을 치고 있습니다. 거주자 만족차원에서 무엇인가 이루어져야 되겠죠. 다른 나은 곳으로 이사한다든가 아니면 살든 집을 고치든가를 하여야 되겠습니다. 집이라는 것은 살아 있는 생물이니까 거주자가 원하면 당연히 집도 변화되기 위해서는 꿈틀거립니다 .

이러한 심각한 변화요구는 “집이라는 것은 생물이다”라는 인식 없이 단지 임기응변 식 개발에 따른 당연한 결과입니다.. 원론적으로 따지면 초기 개발 때부터 집이라는 것은 웅덩이에 살아있는 생물로 인식하지 않고 웅덩이를 경제적 어항으로만 인식한 잘못의 결과로 이제는 자기의 함정에 걸러 다시금 경제적 타산이라는 조건이 수반되어야만 해결되는 그러한 악순환이 되풀이 되는 겁니다.

오늘날 이러한 고밀도 고층집들이 유연성이 없는 죽은 집에서 유기적이면서 살아있는 보금자리로서 어항으로 변신될려면 무엇이 필요할까요.

첫째, 경제적 타산이 가능한 지가입니다. 재건축이 되든 리모델링이 되든 변신에 필요한 비용이 땅값과 비교하여 보잘 것 없는 수준이 될 때까지 그 어항을 받치고 있는 땅값이 올라야 합니다. 왜나 하면 초기 저층 소수가 사는 넓은 단지의 강남과 비교하여 초고층 밀집화된 어항에는 너무 많은 물고기가 살고 파헤쳐야 할 어항도 너무 큼니다. 그 만큼 비용이 많이 들므로 신도시가 강남이상의 지가가 되기를 기다려야 하겠습니다.

둘째 그 어항이 점점 가격이 하락하여 그 가격이 주변 인프라에 비해 상대적으로 많이 열세일 때 입니다. 가격이 하락하면서 주거 이전이 원활하게 될 것이고 거주자도 많이 바뀔 겁니다. 위치로 보나 주변 인프라로 보나 그 만한 데가 없고 그리하여 변신에 투여되는 비용이 감내할 수 있는 수준으로 될 때 변화가 올 겁니다.

다음, 어항에 사는 물고기는 점점 개성이 강해지고 다양화합니다. 어항의 물속에 대한 경험도 많아 졌고 가치관도 자유로워 졌습니다. 이전의 그물을 사용하는 방법으로나 위압적인 방법으로 물고기를 모을 수 없습니다. 조그만한 구멍에도 빠져 나갈려고 하는 강도도 이전보다 훨씬 큽니다. 마음 맞는 고기들끼리 몰려다니기도 합니다. 어항 관리인은 좋은 어항을 만든다는 생각보다 관리인에 적합한 관리정책의 수단으로 생각하기도 합니다. 즉  많은 노력과 배려 그리고 많은 시간이 필요합니다.

마지막으로, 그도 저도 아니면 고밀도 고층집은 그 기능이 유지 될 때까지 서서히 세대교체와 거주자 교체가 되겠으며 몸부림으로 부분적 변화가 있겠으나 결국은 스럼화가 진행되겠죠.

집은 살아있는 생물입니다. 언재든지 마음 먹으면 변화가 가능하여야 합니다. 집은 항상 유연성이 있어야 하는 것은 바로 이러한 이유이기 때문입니다. 지금도 유기적이지 못한 죽어 있는 집을 계획하여  많은 신도시와 도심에서 공사를 하고 있습니다.  

철근 콘크리트와 그리고 관련된 설비의 수명은 한정되어 있습니다. 그때마다 지금과 같은 똑 같은 문제점이 발생합니다. 지금과 같은 시스템으로 재건축에만 의존하면 천문학적 비용이 수반됩니다. 한국역사가 열심히 일하면서 집 부수고 다시 짓는 일만 반복되는 꼴이 되겠습니다.

살아있는 집을 짓기 위해서는 건축에 유연성(Flexibility)의 개념을 적용하고 Feedback이 동반된 연구와 시간 그리고 사고의 획기적 변화가 필요하겠습니다. 당장의 이익보다는 아주 먼 미래를 바라보는 사고가 필요합니다. 인구규모가 정체되고 저성장이 이루어지는 이때 위정자나 계획전문가, 주거자 그리고 현대를 살아가는 모든 투자자들 반드시 이점에 대하여 곰곰히 생각해 보아야 하겠습니다.

 

2011  05  07  Andrew