투자는 나의 주변부부터

 

투자는 나의 주변부부터

 

우리가 살다보면 나의 주변부는 쉽게 저절로 잘 알게 된다. 친구와 이웃 사무실과 동료가 그 경우이다. 내 업무가 그렇고 내가 타고 다니는 자동차가 그러하며 내 사무실 주변이 특히 그렇다. 아무리 큰 빌딩에 근무를 하더라도 한 두달 일하다 보면 건물의 구석구석을 저절로 쉽게 잘 알게 된다. 사무실 주변 편의점은 어디에 있고 맛있는 음식점은 어디고 카페는 어딘지 저절로 알게 된다. 또한 어디가 사람의 흐름이 가장 큰 곳인지도 바로 알게 된다. 그래서 우리는 출퇴근시 한가한 샛길을 이용하기도 한다.

 

내가 살고 있는 아파트도 그러하다. 저절로 구석구석 본의 아니게 알게 된다. 한 반년 살다보면 전망 좋은 동은 어느 동이며 조용한 동은 무슨 동인지 혹은 햇볏이 잘 안드는 부분은 어느곳인지 사람 흐름이 많은 동은 어느 동인지 관심만 있으면 쉽게 공부가 된다.

 

아파트를 설계하고 구상할 당시는 많은 경험으로 모든 조건을 검토하고 보강하고 수렴하나 단지 평면적인 종이의 힘을 빌어 계획을 할 뿐이다. 설령 모형을 만들어 검토를 하고 시뮬레이션으로 가상 현실을 실현 해본다 하더라도 실제 입주후 사계절과 낮밤의 하루시간과 층 동 단지와 도시 그리고 입주자의 동선과의 관계는 설계의도와 비교해 본다면 현저히 다를수 밖게 없다. 그리고 세월이 갈수록 입주자의 요구가 변화에 따라 그 단지가 포함된 지구나 도시의 발전 형태가 달리질 수가 있다. 예를 들면 구청이나 시에서 편의시설을 개설 할 수도 있고 도로를 새로 개설할 수 있다. 그때마다 환경이 조금씩 바뀌는 것이다.

 

우리가 항상 다니고 머무는 내집 아파트를 건축적 환경적 그리고 시장적 관점으로 바라보자. 어느동 어느층이 전망이 가장 좋은 지? 가장 햇볏이 잘 드는지? 가장 조용한 곳은 어디인지? 등을 알아보자. 판상형을 남향으로 배치하면 모든 동이 동일 조건이다고 생각할 수있으나 현장을  조사해 보고 직접 살아 보면 아파트 개개마다 많은 차이가 있다는 것을 알 수 있다.

 

이러한 각동과 층의 아파트의 각각의 차이를 알고 나면 가격에도 차이가 있슴을 알게 된다. 그래서 내 아파트와 단지에 대한 정보는 인근 부동산 중개인보다 더 전문가가 되는 것이다. 뿐만 아니라 자주 심문이나 매스콤을 통하여 개발소식이나 부동산 정책이 발표될 때마다 저절로 관심이 가게 되고 그리고 그것들이 나의 아파트와 어떤 상관관계가 있는지도 쉽게 공부가 된다.

 

만약 한 단지에서 큰 평수로 넓혀갈 경우 나만이 갖고 있는 지식으로 쉽게 좋은 아파트를 저렴한 가격으로 구입이 가능하다.  한 아파트는 살고 여유가 있어 추가로 전세 안고 투자를 할때도 쉽게 빠르게 협상 테이블에 접할 수 있다. 선호하는 아파트를 통용되는 가격으로만 매입하여도 그많큼 팔때 차익이 생기는 것이다.

 

어느 신도시의 1000세대 넘는 역과 가까운 위치에 한 분이 살았습니다. 평소 아파트에 관심이 많았습니다. 살아보니 앞의 전망이 확 튀는 아파트가 좋아 보였습니다. 그렇다고 모든 아파트를 방문해 볼수는 없었습니다. 그래서 단지 배치도를 보고 공부도 하고 전망이 있는 단지 제일 앞동들의 가격도 조사해 보았습니다. 그 아파트 30평 시세가 3억이나 제일 앞동들은 3.3억하는 것을 알게 되었습니다. 그것은 앞동이면서 조용하고 거실이나 방의 조망이 시원했기 때문입니다.

 

계속 단지를 조사하고 공부를 하든 중 여유 자금이 생겨 1채를 투자하기 위하여 인근 부동산 사무실을 찿았습니다. 원하는 앞동은 없고 마침 뒷동에 하나 매물로 나왔다면서 소개를 받아 현장에 갔습니다. 현장을 둘러보고 그 아파트가 조망이 좋고 그 조망각도가 특별해서 놀랐습니다. 평소 이 단지 아파트에서 조망이 좋은 단지와 층에 대하여 공부를 이미 해 놓은 터였지만 뒷동과 그 다음동의 높은 층의 한두층이 조망이 좋다는 것을 몰랐기 때문이었습니다.

 

집주인은 전세를 준 상태로 집접 살지 않아 그집의 조망에 대한 특이사항을 강조하지 않은 채 단순히 인근 부동산에서 제시하는 가격으로 내어 놓았던 것입니다. 매수자는 아파트 내부는 세입자가 살아 지저분하였으나 조망의 각도가 특이하였고 남향이며 옥상층 바로 밑층으로서 시세가 일반적 시세라는 것이라 판단하고 바로 다음날 하루 종일 주변부를 체크하였습니다.

 

보통 전망이 좋은 동은 나름대로 단지입구와 멀거나 사람흐름이 많은 출입구를 갖거나 하는 나름대로의 단점이 있는 것이 보통이나 이 아파트는 단지 출입구와 가깝고 관리동과 관리 부츠와 가까우면서 매우 조용하다는 것을 알고 다음날 협상에 들어갔습니다.

 

전세 6개월 남겨 놓고 판다는 것은 급매물에 해당하는 것으로 판단하고 세입자 인수하는 것으로 하고 1000만원 깍는 조건과 바로 2주내 잔금 지금하는 것을 조건으로을 협상하여 매입하였습니다.

 

그때는 아파트 가격이 조금씩 오르는 시절이라 매도가 쉽고 세입자가 집을 비우는 시점에 팔아야 원하는 가격을 받을 수 있다고 판단하고 조망과 정남향 그리고 단지 입구와 관리동과 가깝고 조용하다는 조건을 매수인에게 강조한다면 깍은 1000만원 그리고 조망권 3000만원 그리고 6개월 후 추가 상승분 1000만원 합 5000만원을 추가로 하여 매도한다면 6개월 동안 꼭 필요한 사람이 있을 것이란 판단하고, 매수하자 마자 매물로 내어 놓았고 몇개월 후 세입자 계약만료시점에 맞추어 필요로 하는 사람에게 매도할 수 있었습니다.

 

요즘은 잘 살는 세상이기에 특별한 장점에 특별한 돈을 지불해서라도 구입할려는 경향들이 많다. 그래서 나만의 정보로 많은 특별한 장점들이 있는 아파트를 구입한 후 필요에 따라 다시 팔기를 원할 때는 시간을 갖고 기다린다면 시세보다 높은 가격으로 쉽게 그것을 매도 할 수 있다. 그것을 경제적 관점에서 본다면 아파트라는 상품으로 단기간에 쉽게 차익을 실현할 수가 있는 하나의 방법이 되겠다.

 

아무리 경험과 지식이 많은 아파트 계획 전문가라 하더라도 모든 아파트의 정보를 세세히 공부할 수는 없다. 살고 있는 사람만이 주변아파트를 쉽게 공부를 할 수 있다. 소형이든 대형이든 위치가 좋던 나쁘든 모두 자기 나름대로 자기만의 가치가 있다.  요즘은 전형적인 남향 판상형으로 계획하는 경우가 적으며 스카이 라인 조절과 환경적 측면으로 다양한 아파트동을 구사하는 추세이다. 그에 따라 더 많은 정보가 단지와 동 그리고 층에 숨어 있다고 할 수 있다.

 

그것이 바로 돈이다. 지금부터라도 내 주위부터 건축적 환경적 그리고 경제적 눈으로 바꾸어 관심을 갖는다면 장점이 많으면서도 저렴한 가격으로 생애 첫아파트를 쉽게 구입할 수 있고 추후 주거를 이전할 필요가 있을 경우 남보다 더 높은 가격으로 되팔 수도 있다. 부동산 하강기에 더 빛나는 구입 방법이 되겠다.

 

2010년 7월 Andrew