이주후 주택구입시 주택 Location과 지하실에 대한 고찰

이주후 주택구입시 주택 Location과 지하실에 대한 고찰 2-1

 

사람이 살아가면서 가장 중요한 것들은 의.식.주이다. 그 중에 머무는 곳, 즉 주택문제가 가장 중요하다. 왜냐하면 주택은 구입 시 많은 재원이 필요하고 한번 구입하면 쉽게 되 팔기가 어렵기 때문이다. 뿐만 아니라  살다가 마음에 맞도록 변경하고 싶어도 그것 또한 쉽지 않다. 그래서 인간이 건물을 변화시키지만 건물이 사람을 변화시킨다는 말이 있다. 그 만큼 주택이 우리의 일상생활 구석구석에 영향을 줄 만큼 중요하다.

 

이민자들은 이주 시 형편이 된다면 주택 구입을 서두른다. 아마 빠른 시일내 마음적 안정과 주거의 안정을 이루고 싶어서 일 것이다. 보통 이주 전문가들의 조언 중에 “이주 도시에 최소한 1년 정도를 살아 보고 집을 사라”고 권한다. 이는 외국으로 이민 뿐만 아니라 국내에서 타도시로 이사할 경우에도 해당이 되는 중요한 권고 사항이다. 그 만큼 사람이 살아가는 주변환경에서는 글로 혹은 귀로 해서 알 수 있는 사항보다 실제 내가 살아 보면서 눈으로 보고 몸으로 겪어 보아야만 알 수 있는 사항이 더 많기 때문이다.

 

1년 정도 살다 보면 주변도 눈에 익게 되고 더 넓게는 자동차로 돌아다 다니다 보면 도시 전체가 머리 속에 그려진다. 그래서 지인의 조언이 자기의 조건에 맞게 이해가 되어 조금이나마  스스로 어느 정도 판단할 수가 있게 된다. 부동산 투자의 제일 첫 조언 중에 “모르면 내가 사는 주변지역에서 투자하라”는 말이 있다. 아무리 몰라도 내가 사는 주변은 전문가 보다 더 잘 알기 때문이다. 여기서 더 잘 안다는 것은 구입할 주택의 위치 즉Location의 문제이다. 사실 주택구입 시  첫째도 이것, 둘째도 이것, 바로 이 Location이 가장 중요하기 때문이다.

 

몇 년을 살아 보아도 잘 알 수 없는 전문적인 부분도 있다. 일반 사람들이 전문적인 부분까지 챙긴다는 것은 어렵고 불가능하기도 하다. Inspection하는 데 무슨 문제인냐고 하는 분도 있을 수 있으나 Inspector 또한 눈으로 보이는 현상과  현상이 현재 진행형 인 경우에만 일반적인 의견을 줄 뿐이다. 그래서 집 주인이 집을 팔기 위해서 청소하고 단장을 좀 해 버리면 Inspector가 과거 그 집에 대해 잘 알고 있었다 하더라도 서면으로 과거의 사항까지 표기하는 것은 쉽지 않다. 그래서 현재 눈에 깨끗하면 OK가 되는 것이다.

 

토론토 같은 대도시에서는 이름있는 큰 건축업자가 자기의 명예를 걸고 대단위 주택을 수천 혹은 수백 가구를 동시에 건설 분양하는 경우가 많다. 이런 경우 믿을 만한 건설회사를 선택하는 것이 가장 중요하다. 현재 눈에 보이는 모든 부분 뿐만 아니라 살다 보면서 생길 수 있는 문제까지도 챙길 수 있다는 것은 다음의 분양에도 성공할 수가 있다는 뜻이다. 이것이 회사의 명성이다. 여기서 믿을 만한 건축업자를 선택하면 주택의 품질 문제는 해결된다고 보아도 무난하다.

 

그러나  Saint John, Monton, Fredericton같은 중 소규모의 도시에서는 그러한 대규모 건설업체 혹은 대단위 단지를 보기는 어렵다. 소규모 단지 개념으로 개발하는 것이 대부분이고 특히 개인업체가 한 두필지에 건물을 공사하는 경우가 많다. 물론 건축공사 중간 중간 공사자의 책임있는 공사와 감리자의 철저한 감리와 감독이 이루어지리라 생각되고 당연히 이루어 질 것이다. 뿐만 아니라 사용 후 하자에 대한 보험도 있다.

 

그러나 수년 후 일어 날 수 있는 내구성에 대한 문제는 다른 차원의 문제이다. 책임성 있는 공사와 감독은 최소한으로 해야 할 일을 조치하는 것이지 충분히 해야 할 사항을 요구하는 것은 아니기 때문이다. 더구나 건축공사는 안전에 관한 최소한 사항을 제외하고는 생활에 관한 주거사항이기 때문에 수년 후까지 생각하고 규제를 한다면 공사비 상승의 주범이 되고 그리고 당장 문제가 없고 문제가 되어도 나중에 수리하면 되는 사항까지 규제하면 큰 민원이 되기 때문이다.

 

일군업체의 공사와 개인업체의 공사가 똑 같은 자재를 사용하였음에 불구하고 공사비가 2배이상 차이가 나는 것을 볼 수가 있는 데 일군업체의 비효율적인 면도 있으나 무엇보다도 시공정도의 차이가 많다. 건물은 수천가지의 자재들의 결합으로 이루어 지는 데 어떤 자재를 사용하느냐가 중요한 것이 아니라 그들 자재들을 얼마나 꼼꼼하고 원칙대로 연결하고 결합하는가가 더 중요하기 때문이다. 이러한 이유로 일군 업체의 대규모 단지가 드물고 소규모 단지가 많은 작은 도시에서는 소비자가 주택을 구입할 경우  더 꼼꼼하게 챙겨야 할 사항이 오히러 더 많다고 볼 수가 있다. 이때 그 도시에서 오래동안 살아온 믿을 만한 주민들의 의견과 도시의 역사을 귀담아 듣는 것도 좋은 방법이 되겠다.   

 

건축물을 선택할 때 이와 같이 신용있는 건설업체를 선택하고도 소비자가 직접 챙겨야 할 두가지 사항이 더 있다. 즉 주택 Location 문제와 지하실 문제이다. 주택의 Location은 크게 도시 내와 단지 내로 구별할 수가 있다. 우선 도시 내의 Location에 대하여 살펴 보자.

 

내가 살고 있는 집이 도심지와 가까울 수록,  교통 인프라가 잘 되어 있을 수록, 그리고 쇼핑, 은행, 학교, 복지시설 등 주변 편리시설이 가깝게 잘 구성되어 있을 수록 좋다. 이러한 요소들이 잘 되어 있는 주택인 경우 당연히 비싸다. 간단히 생각해 보면 사람이 집에서 다른 곳으로 갔다가 돌아오고 그것이 매일 반복 된다면 경제성과 시간이 관계된다. 즉 쉽다면 시간과 경비가 적게 들고 어렵다면 시간과 경비가 많이 든다. 그것에 따라 당연히 집값이 위치마다 달라진다. 즉 도심에서 멀면 임대료가 싸고 가까우면 비싼 이유가 여기에 있듯 집값도 이와 같은 맥락이다.

 

이런 집값의 문제는 순전히 개인의 판단에 의존한다. 현명한 판단을 하기 위해서는 신용있는 전문가의 다양한 조언들도 중요하지만 그 조언들을 스스로 판단할 기준을 갖는 것이 더 중요하다. 그 기준을 갖기 위해서는 공부와 더불어 살아보는 것이 가장 중요하다. 왜냐하면 도시의 공간개념의 인지는 경험으로부터 쉽게 나오기 때문이다.

 

두번째로 단지내의  Location은 도시 내의 Location과 좀 다른 요소가 있다. 이미 주택의 단지를 정했다면 도시내에서 단지의 Location은 이미 결정된 것이다. 그 다음은  단지내에서의 환경적인 문제이다. 단지의 주출입구에서 얼마나 가까우면서 안전하고 환경적으로 우수한가가 그 다음으로 챙겨야 할 사항이 된다.

 

이상은 주택의 Location에 대한 기초적인 검토사항들이다. 사람마다 가치관이 다름에 따라 검토하여야 할 부수적인 사항들이 많다. 단지의 주민 성향,  주변과 주택 각호의 환경적 측면이 대표적으로 언급될 수가 있다.

 

 

이주후 주택구입시 주택 Location과 지하실에 대한 고찰 2-2

 

다음, 주택 Location 문제와 지하실 문제 중 지하실 문제를 알아 보자. 건물의 지하실은 계획단계에서 사람이 주거 혹은 사무 용도로 계획된 것 이외는 모두 피트 겸용 지하실이라고 보면 맞다. 건물에는 사람의 장기와 같은 배관이 필요하다. 즉 급수와 배수시설이다. 또 하나 더 사람의 신경계통에 해당되는 전기배선이다. 주택에서는 이 모든 것이 마지막층 바닥에 모여져 외부로 나가게 된다.

 

사람들이 들어가서 이것을 설치하고 점검하고 유지보수하는 공간이 바로 Pit이다. 사람이 움질일 수 있는 공간만 있으면 되므로 1에서 1,5미터의 높이의 피트 공간을 배관이 지나가는 건물 아래 부분에 설치한다. 이 피트 공간을 계획할 때 건물을 지탱 할 수 있는 최소크기의 기초와 추운지방에는기초가 얼지 말아야 하는 관계로 땅 속에 파뭍어야 하는 최소한의 기초 깊이를 감안한다. 그리고  조그만한 지하창고와 난방공간을 추가로 지하 피트에 두다 보면 그럴 바야 경비 차이도 얼마 안나느데 통합적으로 지하공간을 두지 하는 생각으로  주택 밑바닥을 대부분 파게 된다.

 

여기서 또 하나의 욕심이 더 생긴다. 이왕 건물 전체를 파서 피트를 계획한다면  벽체만 더 높이면 사람이 서서 다니는 완전한 공간이 생기는 데 하는 생각까지 미치면 약간의 경비를 추가하여 결국 사람이 편히 다닐 수있는 지하실을 설치하게 되는 것이다. 이것이 현재의 가장 경제적이고 합리적인 지하실이 딸린 주택형태이다. 피트가 왜 필요한냐 경비가 적게 들면 최고이지 하고 배관을 바닥에 뭍어버리는 공법을 사용하는 경우도 많다. 대부분 임대건물에 적용되는 데 이러한 공법은  PVC재질의 배관이 개발되고 부터 생기는 현상이다.

 

주택의 지하실은 기본적으로 피트이기 때문에 신축주택이더라도 마감을 안하게 된다. 즉 입주 후 마감여부는 순전히 개인 취향 문제이다. 마감 후 거실로 사용하든. 방으로 사용하든, 혹은 그것을 임대를 주든, 자가로 사용하든, 아니면 대충 작업실로 사용하든 용도에 맞는 피난경로만 확보되면 상관이 없다. 지하실은 건물 입주후 공사가 이루어 지는 관계로 대부분 소규모 영세업체가 공사를 하게 되거나 건축주가 직접 공사를 하게 된다. 지하실 내부 마감 공사는 시스템 문제는 순전히 건축주의 요구사항으로 공사 업체의 관심사항이 아니다. 공사 업체는 건축주 요구의 시스템이 맞던 아니든 공사량에만 관심이 있다보니 여기서부터 문제가 다시 발생하게 된다.

 

다시 말하면 지하실의 기본 용도는 피트이다. 피트내의 시설은 사용하다가 이상이 생길 수 있고 유지 관리도 필요하다고 보면 된다. 즉 물이 샐 수도 있고 때에 따라 점검이 필요하다. 최소한 배관이나 전선이 지나는 공간 만큼은 그것들을 눈으로 볼 수있고 손으로 접근할 수 있어야 한다. 더 중요한 사항이 하나 더 있다. 급배수 배관은 내부에서 흐르는 물의 온도 혹은 외부기온에 따라 배관의 온도가 변한다는 사실이다. 특히 냉수가 유입되는 부분과 외벽과 가까운 곳이 문제가 된다.  아무리 습기를 차단한다 하더라도 지하실은 특성상  습기가 항상 많은 곳이다. 이 습기가 차가운 물체를 만나면 물망울로 변하고 이것이 모여 많은 물줄기가 된다.

 

배관을 지하바닥 속에 뭍어 버리는 공법도 있고 이층 이상의 층에도 같은 현상이 생기는 데 무슨 큰 대수야,  그것과 같은 공법으로 조치하면 되지 한다면 말은 맞다. 그러나 처음부터 방으로 설계된 곳은 그것에 마추어 최선의 방법으로 설계되고 천장이 설계되고 공사가 마무리 된다. 처음부터 피트로 보고 설계한 배관과 다를수 있다는 것을 언급할 뿐이다. 물론 상층부 배관에 적용된 시공방법으로 지하실을  마감공사하면 별 하자는 없다. 그래서 건축주의 욕구, 전체적인 시스템의 이해부족, 지하실의 태생적인 습기, 영세업체의 공사를 하고 보자는 심보 등이 서로 어울려져 무분별하게 주택의 지하실이 마감공사되어 실의 용도로 사용되고 있는 것이 우리의 현실이다.

 

여기서 지하실 방을 주용도도 아니고 여분으로 사용하고 어쩌다 한번 사용하는 데 그리 중요하겠는냐 할 수도 있다. 여기서 말하는 것은 세월이 흘려 배관에 문제가 생기면 어디에서 어떤 문제가 발생했느지 원인조차도 알수가 없는 경우도 생기고 알았다 하더라도 보수하는 데 많은 경비가 소요된다는 것과 상층부 방보다 훨신 습기에 취악하며 한번 습기에 의해 곰팡이가 발생하면 그 냄새가 상층부 주택까지 영향을 미친다는 것이다. 그러다 보면 악취와 습기, 냉랭한 지하실의 한기와 작은 창문 등 나쁜 요인이 겹치면 사람들은 조금씩 조금씩 지하방으로의 접근을 안하게 된다는 결과가 된다.

 

캐나다인은 어릴 때부터 이러한 환경에서 자라왔고 부모가 하든 경험 등을 보아 옴에 따라 그들이 집을 매입할 경우 이점 매우 꼼꼼하게 챙긴다. 집을 매입할 경우 이미 지하실이 마감 공사된 경우는 어찌 할 수가 없다. 다만 지하방을 둘려보고 습기제거 기계설치 여부, 냄새 여부, 구석 부분의 얼룩 유무 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 그러나 보통 매물로 나와 있는 주택의 경우 방문자에게 호감을 주기 위해서 따뜻하게 난방이 잘 되어 있는 경우가 많아 신규 이민자로서 쉽게 문제점을 알아 차리기는 쉽지 않다.

 

주택구입 후 직접 지하실을 마감할 경우 가능한 배관이 지나는 부분은 제외하거나 점검 보수가 가능한 구조로 시공함이 바람직하며 캐나인들의 생활방식은  우리 이민자들과는 많이 다르다. 상층부의 침실 거실생활 방식은 비슷할 수는 있으나 주방이나 부수시설인 지하실 과 차고 문화는 많이 다를 수가 있다. 내 생각대로 마감을 한다면 나중에 집을 되 팔 경우에는 캐나다인에게는 불편한 집이 될 수도 있다.

캐나다인은 집에 머무는 시간이 우리보다 많다. 그리고  캐나다는 겨울이 특히 길다. 지하실은 그래서 그들에게는 요긴한 공간이 될 수가 있고 주거공간 전체를 아우르는 유지관리 공간도 될 수가 있다. 특히 인건비가 높은 그들이다보니 모든것을 손수 관리하여야 하는 여기의 관습을 이해하다보면 지하실 공간은 중요하다. 즉 여가시간은 많고 겨울은 춥고 길고, 그래서 지하공간은 부대공간으로서 요긴하다. 여기서 특히 유의하여야 할 것은 부대시설로서 요긴한 지하 공간이지만 결로현상에 의하여 "습기에 노출될 위험이 많다"는 것과 주택 "유지관리에 꼭 필요한 공간이다"는 사실이다. Andrew